Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa dahi, kira bedelinin emsal değerlerin altında kalması durumunda kiracının kira artışına itiraz edemeyeceğine karar verdi. Bu karar, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki beş yıllık süre şartının uygulamada esnetilmesi anlamına geliyor ve hem kiracıları hem de ev sahiplerini doğrudan etkiliyor.
Kararın Hukuki Dayanağı ve Detayları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği karara göre, kira sözleşmesinde beş yıl dolmamış olsa bile, mahkemece yapılan emsal araştırması sonucunda mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığı tespit edilirse, ev sahibi kira artışı talebinde bulunabilecek. Bu durumda kiracı, "sözleşmede beş yıl geçmedi" gerekçesiyle artışa karşı çıkamayacak.
Kararın gerekçesinde, kira bedelinin piyasa gerçeklerini yansıtmamasının taraflar arasındaki dengeyi bozduğu ve TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu vurgulandı. Daire, somut olayda kiracının ödediği kira bedelinin emsallerine göre çok düşük kaldığını, bunun da ev sahibinin mülkiyet hakkını zedelediğini belirtti.
Karara konu olayda, ev sahibi, kiracısının ödediği aylık kira bedelinin bölgedeki benzer dairelerin çok altında olduğunu ileri sürerek dava açmıştı. İlk derece mahkemesi, sözleşmede beş yıl dolmadığı için davayı reddetmişti. Ancak Yargıtay, bu kararı bozarak, beş yıllık sürenin beklenmesinin hakkaniyete aykırı olduğuna hükmetti.
Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, özellikle büyükşehirlerde kira bedellerinin hızla arttığı bir dönemde önemli sonuçlar doğuracak. Ev sahipleri, kiracılarının oturduğu konutun emsal değerlerinin çok altında kira ödediğini tespit ettirerek, beş yıl beklemeden kira artışı talep edebilecek. Ancak bu talep otomatik değil; mahkeme kararıyla ve bilirkişi raporuyla desteklenmesi gerekiyor.
Kiracılar açısından ise, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranlarının üzerinde bir artışla karşılaşma riski doğuyor. Özellikle uzun süredir oturduğu evde düşük kira ödeyen kiracılar, ev sahibinin dava açması halinde ciddi zamlarla karşı karşıya kalabilir. Uzmanlar, kiracıların bu tür davalarda emsal kira bedellerinin doğru tespit edilmesi için itiraz hakkını kullanması gerektiğini belirtiyor.
Kararın emsal teşkil etmesiyle birlikte, önümüzdeki dönemde benzer davaların artması bekleniyor. Hukukçular, Yargıtay'ın bu kararının yerleşik içtihat haline gelmesi durumunda, kira artışlarında beş yıl kuralının fiilen ortadan kalkabileceğini ifade ediyor.
Arka Plan: Beş Yıl Kuralı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, kira sözleşmelerinde taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamışsa, kira bedeli beş yıl geçmedikçe ancak yasal faiz oranında artırılabilir. Beş yılın sonunda ise ev sahibi, kira bedelinin emsal değerlere göre artırılmasını talep edebilir. Bu düzenleme, kiracıyı ani ve fahiş artışlardan korumak amacıyla getirilmişti.
Ancak son yıllarda enflasyonun yükselmesi ve kira bedellerinin piyasa koşullarında hızla artması, bu beş yıllık koruma süresini tartışmalı hale getirdi. Ev sahipleri, beş yıl boyunca düşük kira ile oturan kiracılar nedeniyle mağdur olduklarını savunuyordu. Yargıtay'ın son kararı, bu mağduriyeti gidermeye yönelik bir adım olarak yorumlanıyor.
Öte yandan, kiracı hakları savunucuları, kararın keyfi artışlara kapı aralayabileceği ve sosyal devlet ilkesiyle bağdaşmadığı eleştirisini getiriyor. Barınma hakkının korunması gerektiğini vurgulayan uzmanlar, yasal düzenleme yapılmadan bu tür içtihat değişikliklerinin mağduriyetleri artırabileceğini belirtiyor.
Yargıtay'ın bu kararı, 2023 yılında yapılan yasal düzenlemelerle birlikte değerlendirildiğinde, kira piyasasında yeni bir dönemin habercisi olabilir. Önümüzdeki günlerde konuya ilişkin yeni davaların ve olası yasal düzenleme tartışmalarının gündeme gelmesi bekleniyor.
