Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, kira ilişkilerinde sık karşılaşılan uygulamalardan biridir. Ancak her tahliye taahhütnamesi kiraya verene doğrudan tahliye hakkı sağlamaz. Taahhütnamenin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde belirtilen şekil şartlarına ve Yargıtay içtihatlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Geçersiz bir taahhütname, ev sahibinin tahliye talebini düşürürken, kiracıyı da gereksiz yere dava süreciyle karşı karşıya bırakır.
Tahliye taahhütnamesi nedir ve hangi şartlarda geçerlidir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Yazılı şekil şartı vardır; sözlü taahhütler geçerli sayılmaz. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının kira sözleşmesi devam ederken, taşınmazı fiilen kullanırken ve serbest iradesiyle bu belgeyi imzalamış olması gerekir. Kira sözleşmesinin imzalandığı sırada, kiracı henüz taşınmaza yerleşmeden alınan tahliye taahhütnameleri, Yargıtay tarafından genellikle geçersiz kabul edilir. Çünkü bu durumda kiracının iradesi sakatlanmış olabilir; ev sahibi, kiralama için ön şart olarak bu belgeyi imzalatmış olabilir.
Taahhütnamenin geçerliliği için taşınmazın tesliminden sonra, kiracı taşınmazda otururken düzenlenmiş olması gerekir. Ayrıca taahhütnamenin tahliye tarihini net bir şekilde içermesi şarttır. "Uygun bir zamanda" veya "istenildiğinde" gibi muğlak ifadeler geçersizlik sebebidir. Tahliye tarihi, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden önce veya sonra olabilir; ancak mutlaka belirli bir takvim günü olarak yazılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan durumlar
Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik hallerinden biri, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanmasıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve 12. Hukuk Dairesi'nin yerleşik kararlarına göre, kira sözleşmesi ile birlikte alınan tahliye taahhütnamesi, kiracının iradesini serbestçe yansıtmadığı için geçersizdir. Kiracı, taşınmaza henüz taşınmamışken böyle bir taahhütte bulunmaya zorlanamaz.
Bir diğer geçersizlik sebebi, taahhütnamenin sonradan doldurulmasıdır. Boş bir kağıda atılan imza veya tarih atılmadan imzalanan belge, sonradan doldurulduğunda geçersiz olur. Kiracı, taahhütname metnini okumadan imzalamışsa veya imza tarihi ile taahhüt tarihi arasında uyumsuzluk varsa, bu durum mahkemede dikkate alınır. Ayrıca taahhütname noter huzurunda düzenlenmemişse ispat açısından zorluk yaşanabilir; noter onayı zorunlu olmasa da, geçerliliği güçlendirir.
Kiracının taahhütnameyi baskı altında veya tehditle imzalaması halinde, belge iptal edilebilir. Ev sahibinin kiracıya "imzalamazsan evi kiralamam" demesi, irade sakatlığına yol açar. Bu tür durumlarda kiracı, taahhütnamenin geçersizliğini mahkemede ileri sürebilir.
Kiracının ve ev sahibinin hakları
Ev sahibi, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak icra dairesi aracılığıyla tahliye talebinde bulunabilir. Taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir. Kiracı, takibe itiraz ederse, ev sahibi mahkemede taahhütnamenin geçerliliğini ispat etmek zorundadır. Kiracı ise taahhütnamenin geçersiz olduğunu, örneğin kira sözleşmesiyle birlikte imzalandığını veya iradesinin sakatlandığını ileri sürerek takibi durdurabilir.
Kiracının en önemli hakkı, taahhütnameye rağmen kanuni tahliye sebeplerinin yokluğunda, kira süresi sonuna kadar taşınmazda kalabilmesidir. Tahliye taahhütnamesi, tek başına kiracıyı korumasız bırakmaz. Ayrıca kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini her zaman ileri sürebilir; bu hak zamanaşımına uğramaz. Ev sahibi ise taahhütnameye dayanarak tahliye davası açtığında, taahhütnamenin geçerliliğini ispat külfeti altındadır.
Uygulamada, tahliye taahhütnamesi alacak ev sahiplerinin, belgeyi kiracı taşındıktan sonra, noter huzurunda veya en azından iki tanık önünde düzenletmeleri önerilir. Kiracıların ise imzalamadan önce metni dikkatle okumaları, boş alan bırakmamaları ve tarih atmadan imzalamamaları gerekir. Aksi halde hak kaybı yaşanabilir.
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda dengeyi sağlamak için önemli bir araçtır; ancak kötüye kullanıldığında kiracı mağduriyetine yol açar. Yargıtay'ın son yıllardaki kararları, kiracıyı koruyucu yönde evrilmektedir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem kiracıların, taahhütname düzenlerken hukuki danışmanlık almaları, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir.
