TBMM Genel Kurulu'nda dün akşam kabul edilen 12. Yargı Paketi, kamuoyunda 'hisseli tapu' olarak bilinen taşınmaz satışlarına ilişkin önemli bir düzenleme getiriyor. Yeni yasaya göre, birden fazla kişiye ait hisseli taşınmazların satışında, diğer hissedarların ön alım hakkını kullanabilmesi için belirli bir süre içinde başvuruda bulunması gerekecek. Başvuru yapmayan hissedarlar, bu hakkını kaybedecek. Düzenleme, taşınmaz ticaretinde yaşanan belirsizlikleri gidermeyi ve satış süreçlerini hızlandırmayı hedefliyor.
Ön alım hakkı için 3 aylık süre
Yeni düzenleme ile hisseli bir taşınmazın satışında, hissedarlara ön alım hakkı tanınıyor. Ancak bu hakkın kullanılması için satışın yapıldığının öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde noter veya mahkeme aracılığıyla başvuru yapılması zorunlu olacak. Başvuruda bulunmayan hissedar, ön alım hakkını kaybedecek ve satış geçerli sayılacak. Ayrıca, satış bedeli üzerinden diğer hissedarlara payları oranında ödeme yapılacak. Bu düzenleme, özellikle aile mülkleri ve ortak yatırım amaçlı alınan taşınmazlarda sıkça yaşanan uyuşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlıyor.
Hisseli tapu satışında yeni prosedür
Paket kapsamında hisseli taşınmaz satışlarında izlenecek yol da netleştirildi. Satış yapmak isteyen hissedar, diğer hissedarlara satış niyetini yazılı olarak bildirecek. Bildirimi alan hissedarlar, 3 ay içinde ön alım hakkını kullanıp kullanmayacaklarını beyan edecek. Süresi içinde yanıt vermeyen hissedar, hakkından vazgeçmiş sayılacak. Satış bedeli, taşınmazın güncel piyasa değeri dikkate alınarak belirlenecek ve ödeme, satışın tamamlanmasının ardından 15 gün içinde yapılacak. Düzenleme, tapu müdürlüklerindeki iş yükünü azaltmayı ve satış sürecini şeffaflaştırmayı hedefliyor.
12. Yargı Paketi'nin diğer maddeleri
12. Yargı Paketi, hisseli tapu düzenlemesinin yanı sıra birçok önemli yenilik içeriyor. Bunlar arasında, icra iflas kanununda değişiklikler, arabuluculuk süreçlerinin iyileştirilmesi ve bazı suçlarda ceza indirimleri yer alıyor. Paket, Meclis'te tüm parti gruplarının desteğini alırken, muhalefet bazı maddelerin yeterince tartışılmadığı eleştirisinde bulundu. Adalet Bakanı, düzenlemenin yargı sisteminin etkinliğini artıracağını söyledi. Paket, Cumhurbaşkanı'nın onayının ardından Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girecek. Hisseli tapu düzenlemesinin ise kanunun yayımından 6 ay sonra uygulanmaya başlanması öngörülüyor.
Uzmanlar ne diyor?
Gayrimenkul hukuku uzmanları, düzenlemeyi olumlu karşılıyor. Avukat Mehmet Ali Yıldız, "Hisseli taşınmaz satışlarında yaşanan en büyük sorun, diğer hissedarların satışa müdahale edememesi ve sürecin uzamasıydı. Yeni düzenleme ile herkesin hakkı korunurken, satış işlemleri hızlanacak" dedi. Bununla birlikte, uzmanlar sürenin kısa olabileceği ve hissedarların mağdur olmaması için bilgilendirme kampanyaları yapılması gerektiğini belirtti. Tapu müdürlüklerinde yoğunluk yaşanabileceği de ifade ediliyor.
Düzenleme, Türkiye'de yılda yaklaşık 50 bin hisseli taşınmaz satışını etkileyecek. 2018 yılında yürürlüğe giren ön alım hakkı düzenlemesi yeterli olmamış, mahkemelerin iş yükü artmıştı. Yeni sistemle, başvuru süresinin daraltılması ve net kurallar getirilmesi, uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesini sağlayacak. Taşınmaz piyasasında güven ortamının güçlenmesi beklenirken, maliklerin hak kaybı yaşamaması için sürecin yakından takip etmesi önem taşıyor.
