Bursa'da yaşanan bir gayrimenkul anlaşmazlığı, ev alırken dikkat edilmesi gereken önemli bir hukuki detayı gündeme getirdi. Bir kişi, 48 milyon liraya satın aldığı dairenin tapusunu üzerine almasına rağmen, eski maliklerin evden çıkmaması nedeniyle yeni evine taşınamadı. Alıcı, tapu işlemlerinin tamamlanmasına karşın anahtar tesliminin yapılmaması üzerine hukuki yollara başvurmak zorunda kaldı. Olay, özellikle ikinci el konut alımlarında sıkça karşılaşılan 'tapu devri sonrası tahliye' sorununu bir kez daha gözler önüne serdi.
Tapu devri yapıldı ama oturulamıyor
Edinilen bilgilere göre; alıcı, sözleşme imzaladığı ve tapu harcını yatırdığı 48 milyon liralık lüks daire için tüm resmi işlemleri tamamladı. Ancak satıcının, dairesindeki eski kiracıları tahliye etmeden satışı gerçekleştirdiği ortaya çıktı. Eski malikler, 'taşınmazın devri ile birlikte kira sözleşmesinin de yeni malike geçtiği' gerekçesiyle evden çıkmayı reddetti. Bu durum karşısında şaşkına dönen alıcı, 'Tapuyu aldım ama anahtarımı alamadım. Evin kapısında kilitli kaldım. Hukuki süreç başlattım, ama tahliye kararı çıkana kadar geçecek süre belirsiz' diye konuştu.
Kira sözleşmesinin devri ve tahliye sorunu
Konunun hukuki boyutunu değerlendiren emlak avukatlarına göre, Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, 'taşınmazı sonradan iktisap eden kişi, kira sözleşmesinin tarafı olur' hükmü bulunuyor. Yani, ev sahibi değişse bile mevcut kira sözleşmesi yeni malike karşı da devam ediyor. Bu durumda, eski malikler (kiracılar) yasal olarak tahliye edilmedikçe yeni sahibin eve yerleşmesi mümkün değil. Avukatlar, satın alma öncesinde 'tahliye taahhütnamesi' alınmasının veya kira bedelinin ödenip ödenmediğinin kontrol edilmesinin önemine dikkat çekiyor. Özellikle satıcının 'içinde oturan yok' şeklinde beyanına güvenilmemesi gerektiğinin altını çizen uzmanlar, 'Satış sözleşmesine tahliye şartı eklenmeden tapu devri yapılmamalı' uyarısında bulunuyor.
Benzer olaylar ve alınması gereken önlemler
Bu tür mağduriyetlerin her yıl yüzlerce kez yaşandığı belirtiliyor. Emlak sektörü temsilcileri, özellikle yüksek fiyatlı konutlarda alıcıların tapu işlemlerinden önce 'keşif' yapması, evin boş olduğunu görmesi ve satıcıdan 'tahliye taahhütnamesi' istemesinin kritik olduğunu vurguluyor. Ayrıca, noter kanalıyla satış vaadi sözleşmesi yapılması ve ödemenin tapu devri sonrasına bırakılması da riski azaltıyor. Bazı belediyeler, gayrimenkul alım satımlarında 'boş/kiracılı' durumunu gösteren resmi yazılar düzenlerken, bu belgelerin de satış öncesi incelenmesi gerekiyor.
Yargı süreci ve hak sahipliği
Olayla ilgili olarak alıcı, Bursa 3. İcra Dairesi'ne başvurarak ihtiyati tedbir talebinde bulundu. Mahkeme, eski maliklerin evden çıkarılması için yaklaşık 3 ay sürecek bir tahliye davası sürecinin başlatılmasına karar verdi. Bu süreçte alıcı, satın aldığı evin kirasını toplamak yerine yüksek kredi taksitleri ödemek zorunda kalacak. Uzmanlar, bu tip durumlarda alıcıların hem maddi hem manevi kayıplar yaşadığını belirtiyor.
Türkiye'de konut satışlarının rekor kırdığı 2023 yılında yaşanan bu olay, 'tapu almak ile evde oturmak arasındaki farkı' bir kez daha ortaya koydu. Uzmanlar, gayrimenkul alırken yalnızca tapu işlemlerine odaklanmanın yeterli olmadığını, fiziki teslimin de yapılması gerektiğini hatırlatıyor. Yaşanan bu mağduriyet, gelecekte benzer sorunlar yaşamamak için alıcıların dikkatli olması gerektiğini gösteriyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 'Güvenli Ödeme Sistemi' gibi uygulamaları da bu tür anlaşmazlıkların önüne geçebilecek önlemler arasında sayılıyor.
