Yargıtay, apartman ve sitelerde ortak alanlardan kaynaklanan anlaşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğun yalnızca 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan davalara uygulanacağına karar verdi. Emsal niteliğindeki karar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda 7445 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle getirilen düzenlemenin, bu tarihten önce açılmış derdest davalara uygulanamayacağını ortaya koydu. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin verdiği karar, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında usul hukuku açısından önemli bir belirsizliği giderdi.
Kararın Hukuki Dayanağı
7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesinde değişiklik yaparak, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kat mülkiyeti ve kat irtifakından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğu getirmişti. Ancak uygulamada, bu tarihten önce açılan davaların akıbeti tartışmalıydı. Yargıtay, söz konusu düzenlemenin yürürlük tarihinden önce açılan davalarda arabuluculuk şartının aranmayacağını, aksi yöndeki yerel mahkeme kararlarının bozulması gerektiğini belirtti. Kararda, usul hukukuna ilişkin düzenlemelerin kural olarak yürürlük tarihinden sonra açılan davalara uygulanacağı, geçmişe etkili olamayacağı vurgulandı.
Uygulamada Ne Değişecek?
Bu kararla birlikte, 1 Eylül 2023 öncesinde açılmış apartman ve site uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartı aranmayacak. Yerel mahkemelerin, bu tarihten önce açılan davalarda "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle davayı usulden reddetmesinin önüne geçilmiş oldu. Karar, özellikle uzun süredir devam eden ortak alan (çatı, bahçe, otopark, asansör, merdiven boşluğu gibi) kullanımı, giderlere katılım, yönetim planına aykırılık gibi konulardaki davaları doğrudan etkiliyor. Avukatlar, kararın ardından bu tür dosyalarda usul itirazlarının son bulacağını, mahkemelerin esas incelemeye geçebileceğini ifade ediyor.
Arabuluculuğun Kapsamı ve İstisnaları
Dava şartı arabuluculuk, 2023 değişikliğiyle birlikte kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu hale getirilmişti. Buna göre, ortak alanlardan kaynaklanan ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor. Ancak Yargıtay kararı, bu zorunluluğun yalnızca yeni davalar için geçerli olduğunu netleştirdi. Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşması halinde dava açılmasını önleyerek yargı yükünü hafifletmeyi amaçlıyor. Karar, aynı zamanda arabuluculuğun ihtiyari olduğu dönemde açılan davaların da etkilenmeyeceğini gösteriyor. Uzmanlar, bu ayrımın hukuki güvenlik ilkesi gereği olduğunu belirtiyor.
Emsal Kararın Yargı Pratiğine Etkisi
Yargıtay'ın bu kararı, benzer davalarda emsal teşkil edecek. Yerel mahkemelerin, 1 Eylül 2023 öncesi açılan davalarda arabuluculuk şartı aranmasına yönelik uygulamaları sona erecek. Karar, aynı zamanda avukatların usul hukuku itirazlarını da şekillendirecek. Özellikle büyük sitelerde ve apartmanlarda sıkça görülen ortak alan uyuşmazlıkları, yıllardır yargıya taşınıyor. Bu tür davalarda arabuluculuk şartı getirilmesi, 2023'te yargı reformu kapsamında atılan adımlardan biriydi. Ancak geçmişe etkili uygulama, hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığı için Yargıtay'dan dönüş aldı.
Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay'ın kararı, hukuk uygulamasında öngörülebilirliği artırıcı nitelikte. Usul kurallarının ancak yürürlük tarihinden sonra açılan davalara uygulanacağı yönündeki yerleşik içtihat, bir kez daha teyit edilmiş oldu. Karar, apartman ve site sakinleri ile yöneticiler arasındaki uyuşmazlıklarda yargı yolunu tıkayan usul engelini kaldırıyor. Önümüzdeki dönemde, 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda ise arabuluculuk şartı titizlikle uygulanacak. Bu ayrım, hem yargının iş yükünü dengeleme hem de vatandaşın adalete erişimini kolaylaştırma açısından kritik bir denge unsuru olarak öne çıkıyor.
