Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) Ekim 2026 konut piyasası raporu, Türkiye genelinde reel satılık konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,8 azaldığını ortaya koydu. En sert düşüş yüzde 9,3 ile İzmir'de kaydedilirken, İstanbul'da yüzde 4 ve Ankara'da yüzde 2,5'lik gerileme yaşandı. Rapor, konut piyasasında nominal fiyat artışlarının enflasyonun altında kaldığını ve alım gücünün daraldığını gösteriyor.
İzmir'de Reel Düşüş Yüzde 9,3'ü Buldu
BETAM'ın Ekim 2026 verilerine göre, İzmir konut piyasası Türkiye ortalamasının üzerinde bir reel kayıp yaşadı. Reel satılık konut fiyatlarındaki yüzde 9,3'lük düşüş, kentin diğer büyükşehirlere kıyasla daha hızlı değer kaybettiğini gösteriyor. İzmir'i yüzde 7,8'lik Türkiye ortalaması takip ederken, İstanbul yüzde 4 ve Ankara yüzde 2,5 ile görece daha ılımlı bir seyir izledi. Uzmanlar, İzmir'deki düşüşün altında yatan nedenler arasında bölgesel arz artışı, deprem sonrası yapı stokundaki değişim ve yatırımcı ilgisinin farklı illere kaymasının bulunduğunu belirtiyor.
Reel fiyat düşüşü, nominal fiyatların artmaya devam etmesine rağmen enflasyon karşısında eridiğini ifade ediyor. Yani konut fiyatları TL bazında yükselse de, satın alma gücü cinsinden değeri geriliyor. Bu durum, özellikle ilk kez ev alacaklar için fiyatların hâlâ yüksek olduğu algısını değiştirmiyor; ancak yatırımcılar için reel getiri anlamında bir kayıp anlamına geliyor.
Bölgesel Farklılıklar ve Piyasa Dinamikleri
Rapor, Türkiye genelinde konut fiyatlarının bölgesel bazda farklılaştığını da ortaya koyuyor. İstanbul ve Ankara'daki daha sınırlı düşüş, bu illerdeki konut talebinin görece dirençli olduğunu gösteriyor. İstanbul'da yüzde 4'lük reel düşüş, metropolün cazibesini koruduğuna işaret ederken, Ankara'da yüzde 2,5'lik gerileme kamu istihdamının ve memur nüfusunun talebi dengelediğini düşündürüyor. İzmir'deki yüzde 9,3'lük düşüş ise kentin son yıllarda artan konut arzı ve deprem sonrası değişen yerleşim tercihleriyle ilişkilendiriliyor.
BETAM raporu, konut kredisi faizlerinin yüksek seyretmesinin ve bankaların kredi koşullarını sıkılaştırmasının da reel fiyatlar üzerinde baskı oluşturduğunu ima ediyor. Faiz oranlarındaki artış, konut alımlarını finanse etmeyi zorlaştırarak talebi düşürüyor ve fiyatların reel olarak gerilemesine yol açıyor. Ayrıca inşaat maliyetlerindeki artış, arz tarafında da sıkıntı yaratıyor; ancak talep yetersizliği fiyat artışlarını sınırlıyor.
Ekonomik Yansımalar ve Beklentiler
Reel konut fiyatlarındaki düşüş, hanehalkı serveti ve bankacılık sektörü açısından önemli sonuçlar doğurabilir. Konut, Türkiye'de tasarrufun en yaygın aracı olduğundan, reel değer kaybı tüketici güvenini olumsuz etkileyebilir. Öte yandan, fiyatların reel olarak gerilemesi, uzun vadede konut alım gücünü iyileştirebilir ve piyasada denge sağlayabilir. Ancak bu sürecin ne kadar süreceği, enflasyonun seyri ve faiz politikalarına bağlı.
BETAM'ın Ekim 2026 raporu, konut piyasasının daralma sinyalleri verdiğini gösteriyor. İzmir'deki belirgin düşüş, yerel dinamiklerin ulusal ortalamadan sapabileceğini kanıtlıyor. Önümüzdeki aylarda açıklanacak veriler, bu trendin kalıcı olup olmadığını ve diğer illere yayılıp yayılmayacağını gösterecek. Konut yatırımcıları ve alıcılar için reel getiri hesaplamaları, nominal fiyat artışlarından daha kritik hale gelmiş durumda.
