İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, kira piyasasında son dönemde ortaya çıkan çarpıcı bir eğilimi kamuoyuyla paylaştı. Aşa’nın verdiği bilgilere göre, aynı bölgede benzer nitelikteki konutlar yeni kiracılar için 30-35 bin lira seviyesinden kiralanırken, hâlihazırda oturan bazı kiracılar aynı daireler için 50-55 bin lira kira ödemeye devam ediyor. Bu durum, kira sözleşmelerindeki güncelleme farklılıkları ve piyasadaki arz-talep dengesizliğinin bir sonucu olarak ortaya çıkıyor.
Yeni Kiracı ile Mevcut Kiracı Arasındaki Makas Açılıyor
Nizamettin Aşa, yaptığı açıklamada İstanbul’un çeşitli ilçelerinde gözlemlenen bu tabloyu somut örneklerle aktardı. Özellikle son bir yıl içinde kiralık konut arzının artması ve talebin bir miktar gevşemesiyle birlikte, ev sahiplerinin yeni kiracı bulmak için daha düşük fiyatları kabul etmeye başladığını belirtti. Ancak mevcut kiracılar, geçmiş dönemde yüksek enflasyon ortamında yapılan yüksek oranlı zamları ve sözleşme koşullarını değiştiremedikleri için aynı daireye yeni girecek birinden çok daha fazla kira ödemek zorunda kalıyor.
Aşa’nın verdiği rakamlar, aynı binada hatta aynı katta bulunan daireler arasında dahi ciddi fiyat farkları oluştuğunu gösteriyor. Örneğin, bir site içerisindeki iki benzer daireden birinde oturan eski kiracı 50 bin lira öderken, yan daireye taşınan yeni kiracı 32 bin lira gibi bir rakamla sözleşme imzalayabiliyor. Bu fark, kiracılar arasında adaletsizlik algısını güçlendirirken, ev sahipleri açısından da tahsilat ve sözleşme yenileme süreçlerinde sorunlara yol açıyor.
Kira Sözleşmelerinde Güncelleme Sorunu
Uzmanlar, bu tersine tablonun temel nedeninin kira sözleşmelerindeki yıllık artış oranlarının enflasyonla birlikte yükselmesi olduğunu vurguluyor. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında TÜİK’in açıkladığı enflasyon verilerine göre yapılan yüksek zamlar, mevcut kiracıların kiralarını piyasa koşullarının çok üzerine taşıdı. Buna karşın, son aylarda konut satışlarının yavaşlaması ve kiralık daire sayısının artması, yeni sözleşmelerde fiyatların aşağı yönlü hareket etmesine imkân tanıdı. Ancak eski sözleşmelerdeki yüksek kira bedelleri, kiracıların daha uygun fiyatlı konutlara geçiş yapmasını da zorlaştırıyor; çünkü taşınma maliyetleri ve yeni sözleşme masrafları caydırıcı bir unsur olarak öne çıkıyor.
Nizamettin Aşa, bu durumun kiracılar arasında bir tür “fiyat ayrımcılığı” yarattığını ve piyasa dengesini bozduğunu ifade ediyor. Aşa, ev sahiplerinin mevcut kiracılarına piyasa koşullarına uygun indirim yapmaya pek yanaşmadığını, çünkü kira gelirlerinden taviz vermek istemediklerini sözlerine ekliyor. Öte yandan, yeni kiracı bulmakta zorlanan bazı ev sahiplerinin daha düşük fiyatları kabul etmek zorunda kaldığı da gözlemleniyor.
Piyasanın Geleceği ve Olası Çözümler
Kira piyasasındaki bu tersine dönüşün önümüzdeki aylarda nasıl bir seyir izleyeceği merak konusu. Gayrimenkul sektörü temsilcileri, kiralık konut arzının artmaya devam etmesi halinde yeni sözleşmelerdeki fiyatların daha da gerileyebileceğini, ancak mevcut kiracıların kira yükünün hafiflemesi için yasal düzenlemelere ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor. Özellikle kira artış oranlarının yeniden düzenlenmesi ve mevcut sözleşmelerin piyasa koşullarına uyarlanması konusunda çağrılar var. Ancak bu tür düzenlemelerin mülkiyet hakları ve sözleşme özgürlüğü çerçevesinde nasıl şekilleneceği tartışmalı.
İstanbul Emlakçılar Odası’nın açıklamaları, kira piyasasındaki fiyat farklılıklarının sadece İstanbul’la sınırlı olmadığını, diğer büyükşehirlerde de benzer eğilimlerin görüldüğünü ortaya koyuyor. Aşa, vatandaşların kira sözleşmelerini dikkatle gözden geçirmelerini ve özellikle yenileme dönemlerinde pazarlık imkânlarını kullanmalarını öneriyor. Ayrıca, kiracıların haklarını korumak için emlakçı odalarına ve tüketici derneklerine başvurabileceğini hatırlatıyor.
Sonuç olarak, kira piyasasındaki bu tersine tablo, enflasyonist ortamın ve arz-talep dengesizliklerinin ne denli karmaşık sonuçlar doğurabileceğini gösteriyor. Yeni kiracılar için fırsat kapıları aralanırken, mevcut kiracılar aynı çatı altında çok daha yüksek bedeller ödemeye devam ediyor. Piyasanın kendi kendini dengelemesi zaman alacak gibi görünüyor; bu süreçte hem kiracıların hem de ev sahiplerinin dikkatli adımlar atması gerekiyor.
