Türkiye'de ve dünyada artan kira fiyatları, barınma krizini giderek derinleştirirken, konutun bir yatırım aracına dönüşmesi ve 'konut istifçiliği' olarak adlandırılan uygulamalar, mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesi arasında yeni bir tartışma başlattı. Uzmanlar, konut arzının talebi karşılayamadığı piyasalarda, boş tutulan ya da spekülatif amaçla alınıp satılan gayrimenkullerin fiyatları yukarı çektiğini, bu durumun da özellikle dar gelirli vatandaşlar için barınma hakkını ihlal ettiğini belirtiyor. Hükümetin konut seferberliği ve kira artışlarına yönelik düzenlemeleri ise çözümün yeterli olmadığı eleştirileriyle karşılaşıyor.
Konut İstifçiliği Nedir ve Piyasada Nasıl Bir Etki Yaratıyor?
Son yıllarda popüler hale gelen 'konut istifçiliği' kavramı, bir kişinin veya kurumun ihtiyacından fazla konutu satın alarak boş bırakması ya da kısa vadeli kiralamalar yerine uzun vadeli değer artışı hedefiyle elinde tutması olarak tanımlanıyor. Bu uygulamaların yaygınlaşması, özellikle büyük şehirlerde arz kıtlığı hissi uyandırarak konut fiyatlarının ve kiraların hızla artmasına neden oluyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, son beş yılda konut fiyatlarındaki artış enflasyonun çok üzerinde gerçekleşirken, yerli ve yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımları da bu tabloyu körüklüyor. Örneğin, İstanbul'da bazı semtlerde dairelerin yüzde 20'den fazlasının boş olduğu tahmin ediliyor. Bu durum, kiralık konut bulmayı neredeyse imkânsız hale getirirken, barınma maliyetlerini de ciddi şekilde artırıyor.
Mülkiyet Hakkı vs. Sosyal Devlet İlkesi
Konut istifçiliğinin sınırlandırılmasına yönelik öneriler, mülkiyet hakkını savunanlar ve sosyal devlet ilkesini önceleyenler arasında keskin bir ayrıma neden oluyor. Bir grup, anayasal güvence altındaki mülkiyet hakkının sınırsız olduğunu ve devletin bu hakka müdahale etmesinin hukukun üstünlüğüne aykırı olduğunu savunuyor. Onlara göre, konut satın almak ve bunları kiraya vermek ya da değer artışı için bekletmek meşru bir ekonomik faaliyettir ve pasif gelir elde etme özgürlüğünün bir parçasıdır. Diğer görüş ise, konutun öncelikle bir barınma ihtiyacını karşılaması gerektiğini, bu nedenle sosyal devlet ilkesi gereği devletin piyasaya düzenleyici müdahalelerde bulunması gerektiğini belirtiyor. Bu kapsamda boş konutlara ek vergi getirilmesi, kira artışlarına tavan uygulanması ve yeni konut üretiminin teşvik edilmesi gibi öneriler ön plana çıkıyor.
Uluslararası Örnekler ve Türkiye'deki Durum
Dünya genelinde konut istifçiliğiyle mücadele için çeşitli politikalar uygulanıyor. İngiltere'de boş evler için ek vergi yürürlükteyken, İspanya'da boş konut sahiplerine yüksek oranlı vergiler getirildi. Almanya'da ise bazı şehirlerde kira artışları sınırlandırılmış durumda. Türkiye'de ise Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından başlatılan 'Geleceğe Konut' projesi kapsamında 3 buçuk yılda 500 bin sosyal konut üretilmesi hedefleniyor. Ancak uzmanlar, bu tür projelerin arz açığını kapatmasının uzun yıllar alacağını ve kısa vadede kiralardaki artışın önüne geçilmesi için acil önlemler gerektiğini vurguluyor. Özellikle deprem bölgesindeki konut ihtiyacı ve artan inşaat maliyetleri, barınma krizinin boyutlarını daha da derinleştiriyor.
Barınma krizi, yalnızca ekonomik bir sorun olmaktan çıkıp toplumsal huzursuzluğa yol açabilecek bir sosyal mesele haline gelmiştir. Mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesi arasında bir denge kurulması gerektiği açıktır. Bu denge, hem yatırımcıların haklarını koruyacak hem de herkesin insan onuruna yakışır bir barınma imkânına erişimini sağlayacak şekilde kurgulanmalıdır. Aksi takdirde, artan kiralar ve evsizlik, toplumsal dokuyu tehdit eden daha büyük krizlere kapı aralayabilir.
