Kovid-19 salgını ve 6 Şubat depremlerinin ardından gayrimenkul piyasasında yükselen arsa ve tarla talebi, yerini durgunluğa bıraktı. Faiz oranlarındaki artış, altın ve borsanın daha yüksek getiri sunması, yatırımcıların toprağa olan ilgisini azalttı. Tekirdağ'ın Çerkezköy ilçesinde emlakçılık yapan Muhammet Yazıcı, "Arsa ve tarla satmak isteyen çiftçi fazla ancak alıcı bulmak zor" dedi. Emlakçı Harun Şahin ise 2 yıl önce 500 bin TL'ye satılamayan arsanın şimdi 300 bin TL'ye alıcı bulamadığını belirtti.
Talep Neden Durdu?
Pandemi döneminde doğaya dönüş ve müstakil yaşam arzusuyla başlayan arsa talebi, deprem sonrası güvenli yapılaşma arayışıyla daha da artmıştı. Ancak 2023'ten itibaren ekonomik koşullar tersine döndü. Merkez Bankası'nın faiz artışları, mevduat ve kredi faizlerini yükseltti. Yatırımcılar, arsa yerine altın, döviz ve borsaya yöneldi. Emlak sektörü temsilcileri, arsa fiyatlarının reel olarak gerilediğini, satılık ilan sayısının arttığını ancak alıcı sayısının azaldığını vurguluyor.
Çerkezköy'de uzun yıllardır emlakçılık yapan Muhammet Yazıcı, "Kovid sonrası herkes tarla alıp bağ evi yapmak istiyordu. Depremden sonra ise şehirden kaçış başladı. Ancak şimdi piyasa tamamen durdu. Çiftçi elindeki tarlayı satıp nakit ihtiyacını karşılamak istiyor ama alıcı yok. Fiyatlar düşse de kimse yüzüne bakmıyor" diye konuştu. Yazıcı, özellikle küçük parsellerin elde kaldığını, büyük yatırımcıların ise imarlı arsalara yöneldiğini ancak onlarda da talep sınırlı olduğunu ekledi.
Fiyatlar Düştü, Alıcı Yok
Emlakçı Harun Şahin, somut bir örnek vererek durgunluğu gözler önüne serdi: "2 yıl önce 500 bin TL istediğimiz bir arsa vardı. O dönem alıcı çıkmadı. Şimdi 300 bin TL'ye düştü, yine satamıyoruz. Vatandaşın alım gücü düştü, kredi faizleri yüksek. İnsanlar birikimlerini faize veya altına yatırıyor. Arsa almak riskli hale geldi." Şahin, özellikle yatırım amaçlı arsa alanların piyasadan çekildiğini, sadece gerçek ihtiyaç sahiplerinin (ev yapacak veya tarım yapacak) alım yaptığını belirtti. Ancak bu kesimin de finansman sıkıntısı çektiğini sözlerine ekledi.
Sektör temsilcileri, arsa piyasasındaki durgunluğun bir süre daha devam edeceğini öngörüyor. Faizlerin yüksek seyretmesi, enflasyonun alım gücünü eritmesi ve alternatif yatırım araçlarının cazibesi, toprak talebini sınırlıyor. Öte yandan, deprem kuşağında yer alan Türkiye'de güvenli yapılaşma ihtiyacı arsa talebini uzun vadede canlı tutabilir. Ancak kısa vadede piyasanın toparlanması zor görünüyor.
Uzman Görüşü ve Beklentiler
Gayrimenkul uzmanları, arsa yatırımının artık eskisi gibi kolay kâr getirmediğini belirtiyor. Özellikle kırsal alanlarda imar sorunları, altyapı eksiklikleri ve tapu problemleri alıcıları caydırıyor. Ayrıca tarım arazilerinin miras yoluyla bölünmesi, küçük ve verimsiz parsellerin oluşmasına neden oluyor. Bu parsellerin satışı ise neredeyse imkânsız hale geliyor.
Devletin tarım arazilerinin korunmasına yönelik düzenlemeleri de arsa piyasasını etkiliyor. Özellikle nitelikli tarım arazilerinin satışında getirilen kısıtlamalar, yatırımcıların iştahını azaltıyor. Öte yandan, kentsel dönüşüm projeleri ve yeni imar planları, belirli bölgelerde arsa talebini canlandırabilir. Ancak genel tablo, arz fazlası ve talep yetersizliği nedeniyle durgun.
Çerkezköy özelinde ise sanayi bölgesine yakınlık nedeniyle konut ve arsa talebi bir miktar canlı olsa da bu talep sınırlı. Emlakçılar, yatırımcıların artık daha seçici davrandığını, getiri potansiyeli yüksek olmayan hiçbir gayrimenkule para bağlamak istemediğini ifade ediyor. Bu durum, arsa fiyatlarının daha da düşebileceği yönünde sinyal veriyor.
Sonuç: Toprak Artık Cazip Değil mi?
Kovid-19 ve deprem sonrası yaşanan arsa talebi çılgınlığı, yerini soğukkanlı bir bekleyişe bıraktı. Yatırımcılar için toprak, artık likit ve hızlı kazanç sağlayan bir araç değil. Faiz, altın ve borsanın yüksek getirisi karşısında arsa, uzun vadeli ve riskli bir yatırım olarak görülüyor. Çiftçinin elindeki tarla ise alıcı bulamadığı için adeta elde kalmış durumda. Bu tablo, önümüzdeki dönemde arsa fiyatlarında reel düşüşün sürebileceğine işaret ediyor. Ancak unutulmamalı ki, doğru konumda, imarlı ve altyapılı bir arsa her zaman değerini korur. Önemli olan, yatırım kararı verirken piyasa koşullarını ve getiri beklentilerini doğru analiz etmek.
