1 Temmuz 2025 itibarıyla Türkiye'de gayrimenkul satış işlemlerinde önemli bir değişiklik yürürlüğe giriyor. 30 milyon TL ve üzerindeki daire, arsa veya ticari mülk satışlarında, alıcı ve satıcının bir avukat tarafından temsil edilmesi zorunlu hale gelecek. Düzenleme, 12. Yargı Paketi kapsamında TBMM'de kabul edilen yasanın bir parçası olarak hayata geçiyor. Adalet Bakanlığı yetkilileri, bu adımın tapu işlemlerinde güvenliği artırmayı ve olası dolandırıcılık vakalarını önlemeyi amaçladığını belirtiyor.
Yeni düzenleme nasıl işleyecek?
Yeni sistemde, 30 milyon TL'nin üzerindeki her gayrimenkul satışında hem alıcı hem de satıcı, noter onaylı bir vekaletname ile veya doğrudan sözleşme imzalayarak bir avukatı yetkilendirecek. Avukat, işlemin hukuka uygunluğunu denetleyecek, tapu müdürlüğüne gerekli belgeleri sunacak ve satış bedelinin ödenmesini takip edecek. Düzenleme, özellikle büyük meblağlı gayrimenkul alım-satımlarında karşılaşılan tapu iptali, sahte belge düzenleme ve ödeme ihtilafları gibi sorunların önüne geçmeyi hedefliyor.
Adalet Bakanlığı'nın hazırladığı taslakta, avukat zorunluluğunun tüm gayrimenkul türlerini kapsadığı belirtiliyor. Konut, arsa, tarla, iş yeri ve ticari mülkler için geçerli olacak uygulama, sadece bireysel satışları değil, şirketler arası devirleri de içine alıyor. Tapu müdürlükleri, avukat bulundurmayan tarafların işlemlerini kabul etmeyecek. Gerekli belgeler eksik olduğunda satış işlemi gerçekleştirilmeyecek.
Kimler muaf olacak?
Düzenlemede bazı istisnalar da öngörülüyor. Kamu kurumları, belediyeler, üniversiteler ve diğer tüzel kişiler arasındaki satışlar avukat zorunluluğu kapsamı dışında tutulacak. Ayrıca, miras yoluyla geçen taşınmazlar, cebri icra satışları ve kamulaştırma işlemleri de bu kurala tabi olmayacak. Bireysel satışlarda ise tarafların her ikisinin de aynı avukatı yetkilendirmesi mümkün olabilecek. Avukat ücretlerinin taraflarca karşılanması bekleniyor. Barolar, ücret tarifesi konusunda çalışmalara başladı.
Gayrimenkul sektörü ne diyor?
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, uygulamanın tapu işlemlerinde güvenliği artıracağını ancak işlem maliyetlerini yükselteceğini ifade ediyor. Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Naci Görür, "Yeni uygulama, özellikle büyük meblağlı işlemlerde dolandırıcılığı önleyecek. Ancak avukat ücretleri, satıcı ve alıcı için ek bir maliyet oluşturacak. Ortalama bir avukatlık ücretinin işlem bedelinin %1-2'si civarında olması bekleniyor" dedi. Öte yandan tüketici dernekleri, düzenlemenin küçük yatırımcıyı zor durumda bırakabileceği uyarısında bulunuyor. Tüketici Hakları Derneği Genel Başkanı Turhan Çakar, "30 milyon TL limiti yüksek görünse de İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde orta sınıf daireleri bile bu rakamı aşabiliyor. Bu durumda küçük yatırımcı da avukat tutmak zorunda kalacak. Limitin 50 milyon TL'ye çekilmesi daha adil olurdu" ifadelerini kullandı.
Hukuki altyapı ve geçiş süreci
Düzenleme, 12. Yargı Paketi'nin yasalaşmasıyla birlikte 1 Temmuz'da yürürlüğe girecek. Geçiş sürecinde tapu müdürlükleri ve barolar arasında koordinasyon sağlanacak. Adalet Bakanlığı, avukatların e-Devlet üzerinden yetkilendirilmesine imkan tanıyan bir sistem üzerinde çalışıyor. Bu sistemle taraflar, avukatlarını elektronik ortamda belirleyebilecek ve yetki belgesi tapu müdürlüğüne otomatik olarak iletilecek. Ayrıca, sahte vekaletname ve belge kullanımını önlemek için tapu müdürlüklerinde belge doğrulama sistemleri güçlendirilecek.
Düzenlemenin ilk etapta 30 milyon TL üzeri işlemleri kapsaması, zamanla limitin düşürülmesi veya tüm gayrimenkul satışlarına yaygınlaştırılması da gündemde. Hükümet yetkilileri, uygulamanın sonuçlarına göre kapsamın genişletilebileceğini sinyalini verdi.
Yeni düzenleme, Türkiye'de gayrimenkul satışlarında hukuki güvenliği artırmayı hedeflerken, sektör temsilcileri ve tüketici dernekleri arasında farklı değerlendirmelere neden oluyor. Uygulamanın pratikte nasıl işleyeceği ve maliyetleri ne ölçüde etkileyeceği önümüzdeki günlerde daha net görülecek.
